ƯU NHƯỢC ĐIỂM CỦA NHỮNG LOẠI HÌNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN THỊNH HÀNH NĂM 2021

Ưu và nhược điểm của những loại hình đầu tư bất động sản

Bất động sản từ lâu luôn là một trong những kênh đầu tư đem lại lợi nhuận lớn. Tuy vậy, không phải bất cứ ai “chân ướt, chân ráo” bước vào thị trường này cũng đều thành công dễ dàng nếu không biết cách.

Qũy đất TPHCM dần cạn kiệt, các nhà đầu tư bắt đầu chuyển hướng sang các khu vực “vùng trũng” ở các tỉnh lân cận ven TP

 

ĐẦU TƯ THẾ NÀO THÌ CÓ LỜI ?

  Bất động sản hiện đang là kênh đầu tư được khá nhiều người lựa chọn nhờ tiềm năng sinh lời cao so với nhiều kênh đầu tư khác. Đây là loại hình không “kén” nhà đầu tư, bất cứ ai cũng có thể trở thành một nhà đầu tư bất động sản. Chẳng hạn như một người có tài sản nhà đất, họ mua đi bán lại để hưởng số tiền chênh lệch, đó cũng là một cách đầu tư bất động sản.

  Trong quá trình đầu tư bất động sản, có thêm hai yếu tố mà người đầu tư cần quan tâm đó chính là chất lượng sản phẩm bạn mua và đầu ra cho sản phẩm đó như thế nào.

  Đầu tư vào các sản phẩm đã có đơn đặt hàng dài hạn từ trước, nằm trong nhóm bất động sản cho thuê được ưa chuộng. Hoặc là sản phẩm thuộc nhóm đối tượng mà nhiều người đầu tư khác đang săn lùng là cách để bạn hạn chế tối đa rủi ro khi đầu tư mà không sợ chôn vốn.

  Đối với việc tìm bất động sản đang được nhiều người tìm mua có vẻ sẽ khá khó khăn nếu bạn là người mới bắt đầu. Vì hàng “Hot” thì tỉ lệ cạnh tranh sẽ rất lớn. Nhưng nếu may mắn mua được bất động sản đang thuộc nhóm này thì bạn không cần phải lo tìm khách mua. Thậm chí vừa mua xong bán lại cũng đã có lãi.

    Mặc dù mua đi bán lại để hưởng chênh lệch nhưng nếu xét về bản chất thì chưa chắc nhà đầu tư đã có lời. Vì cùng số tiền vừa bán ra chưa chắc mua được đất có vị trí đẹp như vị trí vừa bán. Quy hoạch cũng dựa vào thực tế đất đai để quy hoạch phù hợp với thực địa và bản chất là từ trung tâm lấn dần ra ngoài. Hơn nữa những dự án lớn họ đi mua những chỗ đất xa để giá thấp, phù hợp với xu hướng và chính sách tạo thành phố vệ tinh.

Vì bản chất của đầu tư là hy vọng số tiền đó sẽ sinh lời trong tương lai theo kỳ vọng (bao nhiêu %) nên khi đạt được kỳ vọng các nhà đầu tư sẽ bán để lấy lời rồi lại dùng số tiền đó đi đầu tư tiếp theo chu kỳ. Tuy nhiên, để thành công trong đầu tư bất động sản, nhà đầu tư cần trang bị cho mình kỹ năng phân tích, dự báo và nắm bắt thị trường tốt.

Với đầu tư bất động sản, nhà đầu tư có thể cần đến một khoản tiền đầu tư lớn, hoặc có thể dùng chính nhà đất sắp mua của mình để thế chấp khoản vay tiền tại ngân hàng. Ở một khía cạnh khác, kênh đầu tư bất động sản cũng thích hợp dành cho những người ưa mạo hiểm (đối với hình thức đầu tư kiểu lướt sóng).

Nếu các nhà đầu tư quan tâm đến vấn đề “khai thác” tài sản (xây dựng nhà ở cho thuê, nhà trọ,…) thì sẽ có thể sinh ra dòng tiền ổn định lâu dài. Còn nếu chỉ mua lô đất để đó, đợi giá lên bán kiếm lời thì lại thiên về hướng đầu cơ hơn. Trong khi ranh giới giữa đầu tư và đầu cơ còn rất mong manh thì quan trọng là các nhà đầu tư phải biết nắm bắt cơ hội và có kinh nghiệm phân tích đánh giá dự án, thời điểm nào nên mua và thời điểm nào thì nên chốt lời khi giá tăng với gia tốc nhanh. Bởi sau khi đi qua thời điểm thích hợp nhất thì sau đó giá vẫn tăng, vẫn có lời nhưng bắt đầu chậm dần đều và dần bằng với tốc độ trung bình chung của thị trường. Do đó, trong đầu tư, khó khăn nhất vẫn là có tầm nhìn và biết nắm bắt thời cơ thích hợp.

Ưu và nhược điểm của các loại hình đầu tư bất động sản

CĂN HỘ CHUNG CƯ

Ưu điểm

• Phương thức thanh toán linh hoạt, có thể trả góp nhiều đợt. Hiện nay, các dự án căn hộ chung cư( đầu tư căn hộ dạng sơ cấp) thường được ngân hàng hỗ trợ cho vay với lãi suất hấp dẫn.
• Nhu cầu thuê căn hộ đang lớn, nhất là ở các thành phố lớn.
• Đầu tư căn hộ chung cư có thể sinh lợi nhanh chóng bằng hình thức đầu tư ” lướt sóng”.(hiện nay mình khuyến cáo ko lướt sóng,té bẻ đầu ráng chịu )
• Tính thanh khoản tốt. Nếu cho thuê đối với đầu tư căn hộ dạng thứ cấp, khả năng sinh lợi sẽ đều đặn và ổn định hàng tháng.

Nhược điểm

• Nhiều dự án căn hộ chung cư bị “thổi phồng” giá trị quá mức so với thực tế.
• Chu kỳ giá tăng nhẹ, ít có biến động tăng vọt.
• Nhà đầu tư cần mất nhiều thời gian để tìm hiểu thị trường.

Căn hộ chung cư

 

NHÀ PHỐ

Ngoài loại hình đầu tư bất động sản căn hộ chung cư, một hình thức đầu tư bất động sản được khá nhiều nhà đầu tư chọn lựa hiện nay đó là nhà phố. Đây là loại hình đầu tư không mới nhưng chưa hề giảm nhiệt vì nguồn cầu luôn tốt. Cùng tìm hiểu kỹ hơn về những ưu và nhược điểm của loại hình này.

Tính pháp lý của nhà phố thường được đảm bảo rõ ràng và đầy đủ hơn so với nhiều loại hình khác

Ưu điểm

• Nhà phố vừa có thể sử dụng để ở, vừa có thể kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng kinh doanh. Như vậy, có thể thấy giá trị sử dụng của loại hình đầu tư nhà phố khá cao.
• Nhu cầu cao, đặc biệt là những khu vực có vị trí đẹp trong thành phố.
• Thu nhập ổn định hàng tháng tốt hơn so với những loại hình khác vì nhu cầu tìm thuê nhà phố để mua bán kinh doanh luôn luôn có.
• Tính pháp lý thường được đảm bảo rõ ràng và đầy đủ hơn so với loại hình đầu tư đất nền.

Nhược điểm

• Đầu tư nhà phố thường có vốn đầu tư cao, vì giá nhà phố thường cao hơn nhiều so với nhà trong hẻm bình thường. Đặc biệt, nhà phố tại những con đường lớn, vị trí đẹp thì giá càng cao.
• Diện tích nhà phố nhỏ sẽ gây khó khăn trong việc tách sổ để đứng tên riêng.
• Lợi nhuận và thanh khoản của loại hình này chịu ảnh hưởng từ sự biến động của thị trường bất động sản, khó tự điều chỉnh giá theo mong muốn.

Nhà phố

 ĐẤT NỀN

Đầu tư đất nền là loại hình dù đã hình thành từ lâu đời tuy nhiên được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm vì lợi nhuận cao. Khi mà quỹ đất đang ngày càng hạn hẹp, việc sở hữu đất ở những thành phố lớn ngày càng hạn chế thì những nhà đầu tư, đặc biệt là những nhà đầu tư ít vốn thường tìm đến các vùng ven để đầu tư đất nền. Loại hình này sở hữu nhiều ưu điểm, tuy nhiên, cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các nhà đầu tư.

Khả năng sinh lời, thanh khoản của đất nền tốt hơn nhà phố.

Ưu điểm

• Là một trong những loại hình đầu tư vốn ít, tiềm năng nhất hiện nay.
• Lợi nhuận kỳ vọng đạt gấp 2 – 3 lần lãi suất ngân hàng.
• Khả năng sinh lời, thanh khoản tốt hơn nhà phố, đặc biệt là những khu vực đang có cơ sở hạ tầng hoàn thiện. Lợi nhuận của đất nền trong 1 năm thường không thấp hơn 15%.
• Khả năng rớt giá của loại hình này khá thấp do ít chịu tác động xấu theo chu kỳ tăng trưởng của thị trường.
• Quỹ đất đô thị ngày càng hạn hẹp, tài nguyên đất không tăng thêm, tạo điều kiện cho đầu tư đất nền phát triển mạnh.
• Là loại hình đầu tư ít bị chi phối bởi giá trị ảo do quảng cáo.
• Nếu đất nền có sổ đỏ, sẽ được ngân hàng thẩm định giá cho vay từ 50 – 60%, thậm chí ở mức cao nhất đạt tới 70%.

Nhược điểm

• Tính pháp lý ở một số khu vực đất nền vẫn chưa rõ ràng khiến nhà đầu tư dễ gặp rủi ro khi đầu tư.
• Đất nền có vị trí càng đẹp, khả năng thanh khoản cao thì giá càng mắc, mất nhiều vốn đầu tư. Ngược lại, nếu không có vị trí đẹp thì thường khó bán, phải “chôn” vốn lâu.
• Đất nền chỉ thật sự tăng trưởng nếu nằm trong khu vực phát triển đô thị, hạ tầng giao thông đồng bộ, kinh tế vùng phát triển, quy hoạch bài bản.

Dân số tăng nhưng tài nguyên đất thì có hạn 

 

BẤT ĐỘNG SẢN NGHỈ DƯỠNG

Tại thời điểm hiện tại, đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng không còn là khái niệm xa lạ đối với các nhà đầu tư. Đặc biệt khi ngành du lịch Việt Nam đang có những bước chuyển mình mạnh mẽ, thu hút không chỉ khách du lịch trong nước mà cả đông đảo lượng khách quốc tế. Chính vì vậy, kéo theo sự phát triển của loại hình đầu tư bất động sản nghĩ dưỡng nhằm đáp ứng nhu cầu cư trú và nghỉ dưỡng cho du khách.

Lợi nhuận từ bất động sản nghỉ dưỡng phụ thuộc vào thị trường du lịch.

Ưu điểm

• Bất động sản nghỉ dưỡng vừa có thể dùng để ở, vừa có thể dùng để kinh doanh sinh lời theo hình thức tự kinh doanh hoặc cho một bên thuê kinh doanh.
• Khá đặc thù so với những loại hình khác nên sở hữu nhiều tiềm năng mà các loại hình đầu tư khác không có được.
• Có sức hút mạnh mẽ trong giới đầu tư vì khả năng sinh lời kéo dài. Mức lợi nhuận cam kết của loại hình này từ 8 – 14% kéo dài từ 8 – 10 năm.
• Theo ghi nhận, lượng khách du lịch càng ngày càng cao do sự phát triển của xã hội. Đồng thời số đường bay quốc tế được cải thiện tạo nguồn thu lớn cho loại hình đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng này.

Nhược điểm

• Lợi nhuận phụ thuộc vào biến động của thị trường du lịch.
• Vốn đầu tư cao tuỳ thuộc vào địa điểm du lịch vì các bất động sản nghỉ dưỡng, nhất là những bất động sản có view biển hoặc ở ven biển thường có giá rất cao.
• Bất động sản nghỉ dưỡng thường vướng mắc nhiều khó khăn về pháp lý
• Đại dịch Corona gây ảnh hưởng nặng nề lên nền kinh tế nói chung và bất động sản nói riêng

HOA VIÊN NGHĨA TRANG 

Loại hình đầu tư hoa viên nghĩa trang là loại hình đầu tư bất động sản mới nhưng tạo được nhiều sức hút đối với những nhà đầu tư vì đem lại nhiều lợi nhuận thiết thực. Loại hình đầu tư bất động sản hoa viên nghĩa trang này đã xuất hiện phổ biến trên thế giới từ lâu nhưng tại Việt Nam, loại hình này mới vừa có xu hướng nở rộ ở các tỉnh thành lân cận của Hà Nội và TP.HCM.

Loại hình đầu tư hoa viên nghĩa trang còn đang khiến nhiều nhà đầu tư ngần ngại.

Ưu điểm

• Loại hình đầu tư thị trường ngách này không bị biến động bởi chu kỳ bất động sản.
• Lợi nhuận cao, có dự án ghi nhận lợi nhuận lên đến 40 – 100%.
• Nguồn cung tương đối ít nhưng nhu cầu thì không đổi.
• Vốn đầu tư vừa túi tiền và sản phẩm đa dạng.
• Thường sẽ được chủ đầu tư hỗ trợ thanh khoản ra hàng cho các nhà đầu tư.
• Cơ chế thoáng, mở cửa về hành lang pháp lý.
• Chất lượng sống ngày càng cao cùng quan niệm sống của người Việt Nam luôn hướng về cội nguồn, muốn lo chu toàn nơi an nghỉ cho người đã khuất tạo điều kiện tiềm năng phát triển loại hình đầu tư hoa viên nghĩa trang.

Nhược điểm

• Rủi ro từ đầu tư hoa viên nghĩa trang gần như rất thấp hoặc không có.
• Chịu ảnh hưởng bởi yếu tố quy hoạch của nhà nước.
• Quan niệm đầu tư của người Việt Nam còn khá ngần ngại đối với loại hình hoa viên nghĩa trang này.

Hoa viên nghĩa trang 

 

SHOPHOUSE

Shophouse hay còn có tên gọi khác là nhà phố thương mại. Đây là mô hình nhà kiểu mới, gồm nhà ở kết hợp với cửa hàng kinh doanh. Mặc dù đây là loại hình có lịch sử lâu đời và phổ biến trên thế giới nhưng tại Việt Nam, Shophouse chỉ vừa xuất hiện và nở rộ cách đây vài năm cùng với các dự án bất động sản và đang trở thành xu hướng đầu tư bất động sản mới.

Nguồn cung khan hiếm nhưng Shophouse là loại hình đầu tư mang lại tiềm năng sinh lời lớn.

Ưu điểm

• Đây là loại hình đầu tư có giá trị thương mại lớn.
• Tính thanh khoản của sản phẩm cao.
• Doanh thu từ cho thuê cao. Tỉ lệ khai thác của các căn shophouse theo thống kê lên tới khoảng 8 – 12%/ năm.
• Nguồn cung còn khan hiếm chỉ chiếm từ 3 – 5%.

Nhược điểm

• Giá cao hơn nhiều so với các căn hộ thông thường.
• Thời gian sở hữu Shophouse chỉ khoảng 50 năm. Riêng dự án Masteri Millennium quyền sở hữu lên tới 99 năm.

SHOPHOUSE

 

OFFICETEL

Căn hộ Officetel là một loại hình đầu tư bất động sản mới vô cùng hấp dẫn đối với các nhà đầu tư vì mức độ lợi nhuận đem lại. Có thể nhận định, loại hình đầu tư căn hộ Officetel sẽ đón đầu xu hướng đầu tư bất động sản trong những năm tới do nhu cầu sử dụng căn hộ văn phòng đa năng vừa có thể ở, vừa có thể sử dụng làm văn phòng.

Diện tích nhỏ, Officetel không thích hợp cho những cá nhân muốn sinh sống lâu dài.

Ưu điểm

• Diện tích thường nhỏ, chỉ từ 25 – 50m2 nên giá bán thấp hoặc không quá cao.
• Lợi nhuận cho thuê hấp dẫn, cao hơn so với cho thuê các loại căn hộ thông thường.
• Được sử dụng địa chỉ để đăng ký doanh nghiệp.
• Cho phép sử dụng bảng tên công ty trước căn hộ và lễ tân.

Nhược điểm

• Diện tích nhỏ không phù hợp với cá nhân muốn lưu trú lâu dài.
• Quyền sở hữu chỉ 50 năm. Riêng dự án Masteri Millennium quyền sở hữu lên tới 99 năm.
• Chi phí vận hành căn hộ Officetel cao hơn các loại căn hộ khác.

Officetel 

 

PHÒNG TRỌ CHO THUÊ

Nhu cầu thuê phòng trọ hiện nay rất lớn, đặc biệt tập trung ở các thành phố lớn do thị trường việc làm cao. Bên cạnh tính ổn định cao và tiềm năng lớn, đầu tư cho thuê phòng trọ cũng tiềm ẩn không ít rủi ro.

Ưu điểm

• Nguồn cầu luôn lớn nhất là tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM.
• Doanh thu ổn định hàng tháng, không chịu biến động của thị trường bất động sản.
• Ngoài nguồn tiền thu về hàng tháng từ tiền cho thuê phòng trọ, còn có tiềm năng gia tăng giá trị bất động sản.

Nhược điểm

• Phải đóng thuế chiếm 10% doanh thu, bao gồm 5% thuế thu nhập cá nhân và 5% doanh thu.
• An ninh phức tạp, khó kiểm soát khách thuê, có thể gây nên những tệ nạn, nguy hiểm ảnh hưởng đến số lượng người thuê.
• Khả năng sinh lời thấp.
• Có thể tốn nhiều thời gian để thu tiền, hoặc bị quỵt tiền thuê gây thất thu.
• Chi phí để bảo trì phòng trọ nhiều.

Kinh doanh phòng trọ cho thuê giá rẻ rất phổ biến vì có chi phí đầu tư thấp 

 

ĐẦU TƯ NHÀ XƯỞNG

Trong xu hướng mở rộng và phát triển thị trường, các doanh nghiệp đều có nhu cầu tìm thuê nhà xưởng hay nhà kho để hoạt động sản xuất. Đặc biệt, các doanh nghiệp vừa và nhỏ, doanh nghiệp nước ngoài thường tìm đến các khu nhà xưởng xây sẵn để tiết kiệm chi phí ban đầu và hạn chế rủi ro. Đầu tư nhà xưởng bán hoặc cho thuê đang trở thành loại hình đầu tư hấp dẫn các nhà đầu tư tham gia.

Ưu điểm

• Giá thuê đất công nghiệp đang tăng cao trong thời gian gần đây.
• Lợi nhuận cho thuê nhà xưởng cao hơn những loại hình khác.

Nhược điểm

• Tiềm năng nhưng cần nguồn vốn dài hạn.
• Thời gian thu hồn vốn rất chậm, ít nhất cũng phải mất 10 năm để thu hồi vốn.
• Khó tìm quỹ đất lớn.
• Thủ tục khó khăn, pháp lý không hỗ trợ các nhà đầu tư.

Nhưng đầu tư bất động sản thành công còn tùy thuộc vào nhu cầu của thị trường. Tại thời điểm đó, thị trường đang đi lên hay đi xuống? Thị trường đang đứng về phía ai? Và các nhà đầu tư cần kiểm soát độ kỳ vọng thế nào? Đây là câu hỏi mà những nhà đầu tư nên lưu ý khi quyết định đầu tư vào bất cứ mô hình kinh doanh nào.